近日，中指研究院發(fā)布《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“榜單”），數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)代建行業(yè)在經(jīng)歷2023年的高速增長(zhǎng)后，今年上半年呈現(xiàn)出新簽約規(guī)模小幅增長(zhǎng)、規(guī)?；l(fā)展減弱、企業(yè)分化顯著等特征。

記者注意到，上半年，二線城市及長(zhǎng)三角區(qū)域成為代建企業(yè)的主要青睞對(duì)象，商業(yè)代建占比近七成，資本代建占比也有所提升。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，房企構(gòu)建新發(fā)展模式將更加側(cè)重輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，如近期華遠(yuǎn)、美的明確宣布剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，未來(lái)或有其他房企順勢(shì)而為，對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。

競(jìng)爭(zhēng)格局加劇企業(yè)分化顯著

榜單顯示，28家典型代建企業(yè)在今年上半年新簽約了7325萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積，其中前五企業(yè)占比達(dá)到55.1%，較第一季度下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，隨著更多企業(yè)入局，代建規(guī)?；l(fā)展逐漸減弱，長(zhǎng)尾分布特征加強(qiáng)，企業(yè)間的分化日益顯著。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，TOP5代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值達(dá)到807萬(wàn)平方米，而TOP6—10和TOP11—20代建企業(yè)的新增規(guī)模則分別為312萬(wàn)平方米和147萬(wàn)平方米，顯示出頭部企業(yè)與中小企業(yè)之間的巨大差距。

盈利方面，代建企業(yè)的凈利潤(rùn)率在2023年出現(xiàn)下滑，均值為23.9%，較2022年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

頭部企業(yè)如綠城管理憑借嚴(yán)格的項(xiàng)目篩選和成本管控，以及項(xiàng)目回款的良性循環(huán)，保持了較高的盈利性，凈利潤(rùn)率達(dá)到29.7%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。

然而，部分新入局的企業(yè)由于項(xiàng)目尚未經(jīng)歷完整開(kāi)發(fā)周期，凈利潤(rùn)率前期為負(fù)，導(dǎo)致代建企業(yè)整體盈利性分化明顯。

此外，代建企業(yè)的業(yè)務(wù)模式逐步多樣化，商業(yè)代建依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

榜單顯示，2024年上半年，商業(yè)代建在新簽約規(guī)劃建筑面積中的占比達(dá)到69.4%，政府代建和資本代建則分別占比23.3%和7.3%。特別是以AMC、地方政府牽頭、房地產(chǎn)企業(yè)代建的“項(xiàng)目紓困”類(lèi)代建日益增多，為資本代建提供了更大空間，推動(dòng)了其規(guī)模的提升。

值得一提的是，從城市布局來(lái)看，二線城市和長(zhǎng)三角區(qū)域成為代建企業(yè)的主要拓展方向。

上半年，二線城市代建項(xiàng)目占比超過(guò)五成，達(dá)到53.7%，長(zhǎng)三角區(qū)域更是以26.4%的占比高居首位。

對(duì)此，中指研究院分析指出，這得益于長(zhǎng)三角區(qū)域政府代建法律法規(guī)的透明度高以及區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，為代建企業(yè)在政府代建和商業(yè)代建方面提供了良好的發(fā)展環(huán)境。

記者注意到，政府代建項(xiàng)目以其長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性吸引了眾多代建企業(yè)的關(guān)注，盡管其盈利性遠(yuǎn)低于商業(yè)代建，但仍是代建企業(yè)突圍的重要方向之一。

榜單顯示，今年1—6月，綠城管理以536萬(wàn)平方米的新拓面積在政府代建項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭，華潤(rùn)置地和旭輝建管則分別以355萬(wàn)平方米和310萬(wàn)平方米的新簽約規(guī)模位列二、三位。

新簽約規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

在銷(xiāo)售端，代建企業(yè)同樣取得了不俗的成績(jī)。

今年上半年，綠城管理以410.9億元的合約銷(xiāo)售金額位居代建銷(xiāo)售榜首位，藍(lán)綠雙城和中原建業(yè)則分別以107.1億元和71.5億元的銷(xiāo)售金額位列二、三位。

此外，綠城管理以1746萬(wàn)平方米的新簽約規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)榜首，旭輝建管和藍(lán)綠雙城則分別以729萬(wàn)平方米和717萬(wàn)平方米的代建新簽約面積位列二、三位，形成了代建領(lǐng)域的“第一梯隊(duì)”。

從季度表現(xiàn)來(lái)看，4—6月，旭輝建管以393萬(wàn)平方米的新簽約代建面積在第二季度領(lǐng)跑市場(chǎng)，其在保定、?？?、麗水、南陽(yáng)等多個(gè)城市的積極布局，為新增規(guī)模優(yōu)勢(shì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。龍湖龍智造和新城建管分別以306萬(wàn)平方米和297萬(wàn)平方米的新增規(guī)模緊隨其后，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

在產(chǎn)品力方面，代建企業(yè)同樣下足功夫，以提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。

榜單顯示，開(kāi)元建設(shè)、融者共創(chuàng)、宋都管理、中原建業(yè)、藍(lán)綠雙城、旭輝建管、龍湖龍智造等代建企業(yè)，通過(guò)打造高品質(zhì)人居、逆市熱銷(xiāo)和獨(dú)特的代建模式，成功塑造了多個(gè)具有市場(chǎng)影響力的特色項(xiàng)目。這些項(xiàng)目不僅提升了代建企業(yè)的品牌形象，也為整個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有益借鑒。

劉水指出，業(yè)務(wù)方面“去重取輕”，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離轉(zhuǎn)讓?zhuān)Φ糁刭Y產(chǎn)包袱，保留及發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如代建、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，能夠聚焦資源、聚焦精力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為服務(wù)型公司。

此外，財(cái)務(wù)方面“輕裝上陣”，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離轉(zhuǎn)讓?zhuān)鋵?duì)應(yīng)的資產(chǎn)及負(fù)債也同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)芙档推髽I(yè)的杠桿率及負(fù)債水平，減輕償債壓力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，助力穿越周期。